Рынок недвижимостью в Батуми 2024-2025

Продажи падают второй год подряд. В 2022 году был пик продаж. В 2023 году продажи упали на -6.5%, в 2024 на -3.5%. Причем число сделок сократилось на первичном и вторичном рынках.

Цены растут. В 2024 году средняя стоимость первички в Батуми составила $1,470 за кв.м. Это на 10.5% больше, чем в 2023 году. Но рост замедлился, в 2023 стоимость подскочила на 15.5%.

Galt & Taggart оценивает доходность от аренды жилья в 8.8% годовых в USD.

Дороже только Астана (9.6%) и Ташкент (9.6%). Доходность от аренды в Вильнюсе и Риге - 3.6% и 4.4% соответственно.

Число релокантов в Батуми за 2 года уменьшилось, а количество строящихся домов вокруг только выросло. В Батуми не будет дефицита жилья. Спад продаж вполне логичен. Почему цены не падают?

🔻 Первыми падают цены на аренду, это более гибкий рынок. За 2 года стоимость аренды уже сократилась. Я не проводил исследований, но по ощущениям студию, которую сдавали в 2023 за $400, можно найти теперь за $250.

🔻 Застройщики не хотят сбрасывать цены. Им психологически нелегко пойти на этот шаг. Да и инвесторы любят покупать активы, когда они стабильно растут. Застройщики затягивают сроки сдачи домов, а покупателей заманивают рассрочками и низкими первыми взносами.

Мой друг рассказал, что 2 года назад он выбирал квартиру на первичке из нескольких вариантов, которые должны были построить через год. Ни один из домов не готов на данный момент.

Мы не любим ждать. Дом, который построят через 3-4 года, никому не интересен. Застройщики доводят стройку до состояния "тут немного осталось", покупатель видит готовый каркас, верит застройщику. Застройщик продает все квартиры в "почти готовом доме", а дальше переводит строителей на новую площадку и продает новый дом.

По такой схеме число "почти готовых домов" на рынке ограничено, цены растут. Похоже на пузырь, но я не люблю это слово. Назовем это перегретым рынком.

Оценка 8.8% годовых доходности с аренды завышена.

Цены на аренду упали, а на жильё - выросли. Galt & Taggart не учитывает косвенные затраты на инвестиции.
Они берут среднюю цену аренды студии в месяц ($300), получают $3,600 за год. И делят на примерную стоимость покупки: $42,000. Получаем около 8.6%. Что не так?

🔷 Когда вы покупаете квартиру, у вас будут дополнительные расходы: комиссия агентам, ремонт и покупка мебели, транспорт.

🔷 При сдаче в аренду у вас тоже расходы. В Грузии риэлтор забирает себе оплату за последний месяц. Это грабеж, но сдать квартиру не так просто, как кажется.

🔷 Если сдавать через booking.com, то платформа также берет комиссию. Вам нужно будет заказывать клининг, а высокий сезон в Батуми - это июль-август. Не факт, что сдача посуточно будет выгоднее.

🔷 Самое главное - брокер не учитывает амортизацию жилья и ремонта. Через 10 лет вам нужно делать в квартире ремонт. Даже если он обойдется в $10,000, то на ремонт нужно откладывать $1,000 в год. $2,600 / $42,000 = 6.2%. В эту цифру я готов поверить.

Если ориентироваться на цифру в 6.2% годовых, то я лучше выберу грузинские корпоративные облигации в долларах с доходностью 8%. Доходность выше, риски сопоставимы, а времени надо меньше.

Даже самые надежные гос облигации США дают сейчас 4.2% годовых. Если надо большую доходность, тогда берите фонды акции. Вы получаете отличную диверсификацию и не надо тратить нервы на квартирантов.