Инвестиции в Тбилиси: 2025 год

Покупать недвижимость лучше всего в там, где вы ожидаете рост спроса на жильё. Спрос на жильё растет, когда увеличивается число жителей региона или когда они богатеют.

ВВП Грузии растет по 8% в год. Это хорошие темпы роста для развивающийся страны. Развитые страны наращивают ВВП значительно медленнее. ВВП является хорошим прокси показателем на рост благосостояния населения.

Урбанизация: население Грузии переезжает в столицу и мало кто оттуда уезжает в другие города. Только если заграницу. Но при этом сдавать жильё в аренду из-за рубежа просто и обычная практика в Грузии.

Простота инвестиций: в Грузии нужен минимум документов, всё просто с налогами, потенциально хорошая доходность.

В отличие от Батуми, продажи в начале 2025 года выросли за счёт новостроек. На вторичном рынке число сделок упало. Стоимость аренды продолжает падение. При этом дефицита жилья не будет: количество разрешений на строительство достигло рекордного уровня.

Цена квадратного метра новостройки в Тбилиси выросла на 4% и составила $1,332. Стоимость жилья сильно зависит от района и местоположения дома. Самые дорогие районы - Ваке, Сабуртало и центр.

Стоимость старых домов падает, а рост цены на новостройки в апреле 2025 года замедлился до 0.2%. Рынок постепенно остывает. Только дома, которые сданы после 2013 года прибавили в цене. Это самый ликвидный сегмент жилья в Грузии.

Galt & Taggart рассчитывает доходность от аренды жилья в 8.5% годовых в USD, что чуть ниже, чем год назад. Доходность от сдачи квартиры в Тбилиси будет также зависеть от района: в дорогих районах ставки выше.

Астана, Анкара и Ташкент дороже, а вот балтийские столицы дают самую минимальную доходность от аренды. В Батуми Galt&Taggart насчитал около 8.8% на конец 2024 года.

Высокие риски вас ждут и там, и там. Хотя Galt&Taggart оценивает среднюю стоимость жилья выше в Батуми, у меня выходит наоборот.

В Тбилиси очень большой разброс цен по районам и много дешевых мест, где вы жить не захотите. Эти районы тянут среднюю цену жилья в Тбилиси вниз. В Батуми же строят недвижимость в основном у моря. Она стоит дороже.

Кроме этого, в Батуми очень популярны маленькие студии. В Тбилиси качество жилья выше и в особой цене квартиры рядом с метро.

Доходности от аренды и риски сопоставимы. Но в Тбилиси за квартиру в хорошем районе нужно будет заплатить в 2 раза дороже, чем в Батуми возле моря.

В 2025 году городские власти выдали рекордное число разрешений на строительство, нехватки предложения не будет. Приток экспатов в Грузию остановился, рост цен идет за счет инфляции и покупки квартир иностранцами.

Еще один из факторов роста цен - ослабление доллара. Из-за тарифов Трампа доллар просел на 9% к мировым валютам, лари также укрепился с 2.88 в феврале до 2.72 в июне.

Я жду дальнейшего падения арендных ставок, похожий тренд происходит в Батуми. В Грузии любят затягивать сроки сдачи. Особенно в Батуми, это дополнительный риск.

По версии Galt & Taggart доходность от аренды в Тбилиси составляет 8.5% годовых в долларах. Это выше реальных значений на практике и вот почему.

Грузинский брокер не считает косвенные затраты на инвестиции. Они берут среднюю цену аренды в месяц, умножают на 12 месяцев и делят на примерную стоимость покупки квартиры.

🔷 Но при покупке жилья у вас всегда будут дополнительные расходы: комиссионные агентам, ремонт и покупка мебели, транспорт.

🔷 При сдаче в аренду у вас тоже расходы. В Грузии риэлтор забирает себе оплату за последний месяц. Ужас.

🔷 И в конце, Galt&Taggart ничего не говорит про амортизацию и затраты на ремонт. Через 10 лет вам нужно делать в квартире ремонт. Если произойдет чудо и ремонт квартиры станет вам в 20%, то фактически это уменьшает вашу доходность на 2% в год. В доходность инвестиций в районе 6.5% я готов поверить, хотя и эта цифра выглядит оптимистичной.

Лично мне больше по душе грузинские облигации в долларах с доходностью 8%. Доходность выше недвижимости, риски сопоставимы, а времени уйдет намного меньше. Не нужно общаться с риэлтерами и квартирантами.

Можно инвестировать в разные государственные облигации. Например, 10летние US Treasuries сейчас дают около 4.5% годовых грязными. А можно инвестировать в фонды акции и получить отличную диверсификацию. При этом ты можешь продать свой портфель из любой точки мира в 2 клика.

P.S. А во что еще можно инвестировать в Грузии, я разобрал в гайде.